KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kira kontratı veya kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’muzun 299. Maddesinde şu şekilde ifade edilmiştir; “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” 

Kanun maddesinden de anlaşılacağı gibi kira kontratı, kiraya veren ve kiralayan arasında bir nevi senet olarak işlem görmektedir, iki tarafı da bağlayıcı bir evraktır. Koşulları ve kiralananın genel şartlarını belirler ve düzenler. Dolayısıyla feshedilmesi yalnızca tarafların karşılıklı olarak anlaşması ile mümkündür. Aksi durumda yani  bir uyuşmazlık halinde fesih kararı mahkemece verilebilmektedir.

KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR? KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMESİ GERKİR?

Kira sözleşmesi temel olarak üç kısımdan oluşur; 1. Kısım: kiralama bilgileri, 2. Kısım: kiralanan içinde yer alan demirbaş bilgileri, 3. Kısım: genel koşullardır.

Kiraya veren ve kiracı arasında bir kira sözleşmesi oluşabilmesi için bu üç şartın varlığı yeterlidir.

Daha açıklayıcı bir şekilde ifade etmek gerekirse;

Kiralama bilgilerinin olduğu kısımda; tarafların kimlik bilgileri, kiralanın adresi, kiraya verenin adresi ve iletişim bilgileri, kiralayanın iletişim bilgileri, mülkün cinsi, kiralama süresi (kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi), kira bedeli gibi bilgilerin bulunduğu kısımdır.

Kiralanan içinde yer alan demirbaş bilgilerinin olduğu kısımda; da adından anlaşılacağı üzere kiralanana ait olan eşyalar vs. maddelerin olduğu kısımdır.

Genel koşullar kısmı; ise kiraya verenin kiralayandan talep ettiği, uymasını beklediği kurallar, taşınmaz içerisinde gerçekleşecek değişimler, kiranın nasıl ve ne şekilde yatırılacağı hangi hesaba yatırılacağı gibi hususları içerir.

Tüm bu hususlara dikkat edilerek, kiraya veren ve kiralayan tarafından oluşturulan ve imza altına alınan kira sözleşmesi iki nüsha olarak düzenlenir. Bir nüsha kiraya verende bir nüsha ise kiralayanda kalır.

 

KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR?

Son zamanlarda ev sahiplerinin sıklıkla sorduğu ve kiracıların da olası bir mağduriyet yaşamamaları adına cevabını mutlak suretle bilmesi gereken en kritik soru: kira sözleşmesi nasıl feshedilir?

Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olmak üzere iki farklı şekilde düzenlenebilir. Ve tabi ki düzenlendiği şekle göre fesih süreci de farklılaşır.

6098 numaralı ilgili kanunun 347. maddesine göre belli süreli kira sözleşmelerinde fesih, kiracının kontrat bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirimde bulunmasıyla gerçekleşebilmektedir. Bildirimde bulunulmadığında ise kira kontratı 1 yıl süreyle yenilenmektedir. Mülk sahibi ise ilgili sözleşmenin sona ermesi ile fesih gerçekleştirememektedir.

Mülk sahibinin kira kontratını feshedebilmesi için ilgili evrakın 10 yılı doldurmuş olması gerekir. Uzama süresi olarak nitelendirilen, 10 yıldan sonraki her 1 yılda ev sahibi, kontratın bitiminden 3 ay öncesinde bildirimde bulunarak kiracının evden çıkmasını isteyebilir. Bu sözleşme belirsiz süreli olduğunda ise kiracı daima kira kontratını feshedebilir. Bu durumda ise ev sahibinin ilgili kira kontratı üzerinden 10 yıl geçmesini beklemesi gerekir.

Ev sahibi, mülkü satın alan yeni kişiden veya kiracıdan kaynaklı bir sebep ile dava yoluna giderek sözleşmeyi feshedebilir. Buna ek olarak mülk sahibi gayrimenkulü konut veya işyeri olarak kullanmaya, yeniden imara açmaya veya tamir etmeye ihtiyaç duyuyorsa, dava açarak fesih yoluna gidebilir.

İlgili mülkü başka biri satın aldığında, gayrimenkulü kullanma ihtiyacı ortaya çıkarsa da ilgili evrak feshedilebilir. Mülkün yeni sahibinin, gayrimenkulün satın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Bunun yanı sıra 6 ay sonra açılan dava ile beraber fesih uygulanmasını talep etmesi gerekir.

Kira ilişkisine son verme konusunda kiraya verenin işini nispeten kolaylaştıran bir başka yol vardır: tahliye taahhütnamesi. Peki tahliye taahhütnamesi nedir ve nasıl yapılır?

 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR VE NASIL YAPILIR, NELERE DİKKAT ETMEK GEREKİR?

Kiralayanın kiraladığı mülkü belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiği irade beyanıdır. Taahhüt edilen sürenin tamamlanması ile kiraya veren kiracısını kiralanandan çıkarma hakkını haiz olur.  Tahliye Taahhütnamesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilmiştir. Kanunun 352. maddesinde düzenlenen bu husus, kanunun kira sözleşmeleri kısmında, Konut ve Çatılı İş Yerleri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi başlığı altında ele alınmıştır. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi başladıktan sonra yani kira sözleşmesi içerisinde veyahut kira sözleşmesinin uzatıldığı dönemde alınabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin yapıldığı esnada verilmemesi olacaktır. Kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılmalıdır. Yani tahliye taahhütnamesinin tanzim tarihi kira sözleşmesinin başladığı tarih olduğu zaman kiracının iradesinin sakat olduğu varsayılabilir ve verilmiş olan taahhütname geçersiz sayılabilir. Ayrıca yapılan tahliye taahhütnamesi noterce onaylı bir şekilde olması söz konusu tahliye taahhütnamesinin icra kabiliyetini arttırıcı bir nitelik kazandırmaktadır.

Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Kiralanan taşınmaza ilişkin bilgiler, kiracıya ilişkin ve kiraya verene ilişkin bilgiler açıkça yazılmalıdır. Tahliye edileceği taahhüt edilen tarih açıkça belirtilmelidir.

Taahhüt edilen tarih sonunda kiraya veren tarafından kiracıya bir ihtarname gönderilir. İhtarnamede belirlenen süre içerisinde kiralanan kiracı tarafından tahliye edilmezse icra yoluna gidilebilir.

 

Kira sözleşmesi ve tahliye hususunda avukat desteği almanız yararınıza olacaktır. Detaylı bilgi ve hukuki destek için ofisimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Yazar: Stajyer Avukat SAFA MERVE ÇELİK

Tarih:23.01.2023

YILDIZ HUKUK VE ARABULUCULUK BÜROSU