Kira Bedeli Tespit veya Uyarlama Davası

Kira bedeli tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları, uygulamada karıştırılsa da birbirinden farklı davalardır.

Bu yazıda, kira tespiti davası nedir, ne zaman açılabilir, kimler kira tespiti isteyebilir, kira uyarlama davası ile kira tespiti arasındaki farklar nedir sorularının yanıtlarını bulabilirsiniz.

Kira bedelinin ne şekilde belirleneceği Borçlar Kanunu 344. Maddesinde düzenlenmiştir. Kira tespit davalarının hukuki dayanağı da bu düzenlemedir.

Kira sözleşmesi, herhangi bir şekle tabi değildir. Sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Taraflar kira bedelini ve uygulanacak artış oranını serbestçe belirleyebilir. Ancak kanun, sözleşmede zayıf olan tarafı, kiracıyı koruyarak, bu serbestiye bir sınır getirmiştir. Buna göre, kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE artış oranını geçemez. Bu kural emredici bir kuraldır. Yani TÜFE üzerinde belirlenen artış oranı geçersiz olur.

Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılabilir
Kira tespit davası, uzayan kira sözleşmesinde, artış oranının belirsiz olduğu durumlarda açılabilir. Kiracı ile kiralayan kira artış oranında anlaşamıyorsa, mahkemeden kira bedelinin tespitini isteyebilir. Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı TÜFE artış oranından yüksek ise bu hüküm geçersiz olacağından, kira bedeli yine belirsiz hale gelmiş olur. Bu durumda da kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta şudur ki; kira tespit davası, ancak konut veya çatılı işyeri kiralarına ilişkin istenebilir. Hasılat kirası gibi sözleşmelere ilişkin kira tespit davası açılamaz.

Kira Bedeli Tespit Davasını Açma Süresi ve Beş Yıl Şartı
Artış oranı belirsiz ise, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Bu durumda mahkemece belirlenecek kira bedeli, bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçmez. Mahkeme, kira bedelinin artışında bu üst sınırı ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Kira sözleşmesinde, artış oranı kanuna uygun biçimde belirlenmiş olsa da, beş yıldan uzun süren kira sözleşmeleri için her beş yılın sonunda kira bedeli tespiti davası açma hakkı doğar. Kira bedeli tespitinde beş yıl şartının önemi buradadır. Bu durumda mahkeme, belirleyeceği yeni kira bedelinde bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, bu oran üzerinde bir artış uygulanabilir. Mahkeme yeni kira bedelini belirlerken yine TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

(TBK m. 344/3)
Mahkeme Tarafından Belirlenen Kira Bedeli Hangi Dönemi Kapsar
Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi dönemi kapsayacağı, kira tespit davasını açma süresi ile ilgili bir sorundur. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en az otuz gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Yine aynı süre içerisinde kiraya veren, kiracıya, kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, yeni dönem içerisinde açtığı kira tespit davasında belirlenecek bedel, bu dönemin başından itibaren geçerli olur.

Dava belirtilen bu süre içerisinde açılmamış veya aynı süre içerisinde kiracıya yazılı bildirim gönderilmemişse, mahkemece belirlenen kira bedeli, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.  

Kira Bedeli Uyarlama Davası
Mersin Avukat
Kira Bedeli Uyarlama Davası
Kira bedelinin uyarlanması davası, kira tespit davasından farklı esaslara dayanır.

Kira bedeli uyarlama davası açılabilmek için kira artış oranı konusunda bir belirsizlik veya anlaşmazlık olması gerekmez. Yine bu davada, kira sözleşmesi üzerinden belli bir süre geçmesi şartı aranmaz. Uyarlama davasında mahkeme, kira bedelini belirlerken bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Kira bedeli uyarlama davası, sadece konut veya çatılı işyerleri kiraları için değil, her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.

Kira bedelinin uyarlanmasını isteyen taraf, borcunu henüz ifa etmemiş veya bu konudaki haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Aksi halde uyarlama davası açılamaz. Örneğin, üç yıllık kira bedelini, sözleşme başında peşin ödemiş olan kiracı, ikinci yılın sonunda kira bedeli uyarlama davası açamaz. Ancak ileriye dönük kira bedelleri için uyarlama istenebilir.

Kira Bedeli Uyarlama Davası Hangi Durumlarda Açılabilir
Kira bedeli uyarlama davası, sözleşmenin yapılmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullara dayanır. Bu olağanüstü koşullar, sözleşme taraflarından birisini ifa güçlüğüne düşürmeli ve güçlük kendi kusurundan kaynaklanmamalıdır. Sözleşmenin tarafları dışında gelişen ekonomik veya küresel koşullar, kira bedeli uyarlama davasının en geçerli ve yaygın koşulunu oluşturmaktadır. Örneğin, geçtiğimiz yıllarda dünyada yaşanan Covid salgını veya ülkenin içinde bulunduğu ekonomik kriz nedeniyle kira bedellerindeki aşırı artış, kira bedelinin uyarlanması için haklı gerekçeler olarak kabul edilebilir.

Kira bedeli uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiralayan da açabilir. Uyarlama davasını açmak için herhangi bir süre veya bildirim koşulu aranmaz. Şartları oluştuğunda her zaman kira bedeli uyarlama davası açılabilir.

Yabancı Paralara Cinsinden Kira Bedeli Tespit veya Uyarlama
Kira bedeli, yabancı para cinsinden belirlenebilir. Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinin de tespiti veya uyarlanması istenebilir. Ancak kanun döviz cinsinden kira bedeli tespiti davası için beş yıl şartını aramıştır. Buna göre kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden beş yıl geçmedikçe, kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) durumunda, yabancı para olarak belirlenen kira bedelinin uyarlanması her zaman mümkündür. Yani, döviz olarak belirlenen kira bedelinin tespiti için beş yıl geçmesi şartı aranırken, kira bedeli uyarlama davası için bu şart aranmaz.

Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır
Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira bedeli tespit veya uyarlama davaları sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Bu davalarda yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa yeri veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Yani her iki davanın da, kiralanan taşınmazın veya davalı tarafın yerleşiminin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir.  

Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Arasındaki Farklar
Kira tespit davasının açılabilmesi için kira artış oranında bir belirsizlik bulunmalı veya artış oranı belirlenmiş olsa bile sözleşme beş yıl uzamış olmalıdır. Kira bedeli uyarlama davası için kira bedelinde belirsizlik veya sözleşmenin beş yılını doldurmuş olması gerekmez. Her iki dava için de bir süre sınırı yoktur.
Sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılan kira tespit davasında mahkeme bir önceki yılın TÜFE artış oranını üst sınır olarak dikkate alır. Beş yıl dolduktan sonra açılan kira tespit davasında böyle bir sınırlama yoktur. Kira bedeli uyarlama davasında da mahkeme TÜFE artış oranıyla bağlı değildir.
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açılabilir. Kira bedeli uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.
Kira bedeli uyarlama davasında, borçlunun kusuru dışında ifa güçlüğü yaratan olağanüstü koşulların varlığı aranır. Kira tespit davasında ise kira bedelinde belirsizlik veya kira kontratının beş yılı doldurmuş olması gerekir. Kira tespiti için olağanüstü koşullar aranmaz.