Aşağıda belirtilen link (Online Danışma başvuru Formu)  üzerinden online danışma formunu doldurarak talep oluşturabilirsiniz. Talebiniz üzerine tarafınıza detaylar, ödeme ve toplantı zamanı hakkında bilgi verilecektir. Danışma cevabınız tarafınıza yazılı olarak mail üzerinden veya zoom gibi canlı toplantı olarak gerçekleştirilebilir. Bu gibi detaylar hakkında tarafınıza ayrıca bilgi verilecektir. Detaylı bilgi için 0507 643 01 66 nolu telefondan bize ulaşabilirsiniz.

ONLİNE DANIŞMA BAŞVURU FORMU

Vekaletname, bir kimsenin başka bir kimseye verdiği temsil yetkisini ne için verdiğini, kapsamını açıklayan noter tarafından düzenlenen resmi belgedir. Bir avukata kendisini temsil etmesi vekaletname vermek isteyen kişi, nüfus cüzdanı, sürücü belgesi ya da pasaportu ile notere giderek vekalet konusuna ilişkin vekaletname çıkartabilir. Yurt dışında bulunan kişiler ise konsolosluklara giderek vekaletname çıkartabilirler.

​Vekaletname çıkartmak için, nüfus cüzdanı ya da pasaportla birlikte kişinin bizzat kendisinin herhangi bir notere giderek, vekaletin hangi iş için gerekli olduğunu notere açıklayarak, uygun vekaletnamenin düzenlettirilmesi gerekmektedir. Vekalet verilecek kişinin adı-soyadı, TC kimlik numarası, açık adresinin mutlaka notere bildirilmesi gerekmektedir.

Önemli hususlar:

Şirket adına düzenlenecek vekaletnamelerde imza sirkülerinin notere ibrazı gerekmektedir. Şirket yetkilisinin hem şirketi temsilen hem de kendisi adına asaleten vekalet çıkarabilmesi mümkündür.

Yurtdışında yaşayan kişilerin Türk konsolosluklarına başvurarak vekaletname düzenlettirmeleri mümkündür. Ancak yabancı bir ülkede, o ülkenin yetkili makamı tarafından doğrudan düzenlenen vekaletnamelerin, o yabancı ülkedeki Türk Konsolosluğu ve siyasi memurlarınca onaylanmış olması gerekmektedir. Söz konusu tasdik şerhine ‘Apostille Convention (Şerh)’denilmektedir. Bu şerh olmaksızın doğrudan yabancı makamların düzenlediği vekaletnamenin Türkiye’de kabulü mümkün olmamaktadır.

Vekaletname ile verilecek yetkiler :

Genel dava vekaleti için
Ahzu kabz, sulh ve ibra, davadan ve temyizden feragat, feragati davayı kabul, vazgeçme, tebliğ alma, mal beyanında bulunma, temlik etme, adli sicil kaydı isteme, birlikte ve ayrı ayrı vekaleti ifa, tevkil, teşrik, azil…

Boşanma davası vekaleti için
Boşanma davası açmaya ve açılmış boşanma davasından dolayı, ahzu kabz, sulh ve ibra, davadan ve temyizden feragat, feragati davayı kabul, birlikte ve ayrı ayrı vekaleti ifa, tevkil, teşrik, azil…

Gerekenler:
Özel kişiler noterde vekaletname düzenlerken nüfus cüzdanı ya da pasaportlarını ibraz etmek zorundadırlar.
Boşanma vekaletnamesi için iki adet fotoğraf gerekmektedir.
Şirketler adına düzenlenecek vekaletnamelerde imza sirküleri ve yetki belgesinin ibrazı gerekmektedir. Şirket adına çıkartılacak vekâletlerde şirket adına vekâleten şahsı adına asaleten ibaresi kullanmanız halinde bir vekâletle hem şirketiniz için hem de şahsınız için vekâlet vermiş olursunuz, gerektiğinde tekrar vekâlet çıkartmakla uğraşmazsınız.
Vergi mükellefi gerçek ve tüzel kişilerin vergi numaralarını bildirmeleri zorunludur. Yurt dışındaki Türk vatandaşları ya da yabancılar T.C. Konsolosluklarında vekaletname düzenleyebilirler.

Genel vekaletname tüm dava ve takiplerde temsilcilik söz konusu kılar. Ancak genel vekaletname ile verilen yetkiler; özel vekaletname gerektiren dava, takiplerde kullanılamaz. Genel vekaletname, kişinin açmak istediği ya da açılmış bulunan, dava takiplerini avukatın gerçekleştirmesi için düzenlenen belgedir. Noterde genel vekaletname çıkartılırken, vekaletnamede; “Ahzu kabz, sulh ve ibra, davadan ve temyizden feragat, feragati ve davayı kabul, birlikte ve ayrı ayrı vekaleti ifa, davayı ıslah” gibi yetkileri içermesini istediği ya da istemediği yönündeki talebini bildirmesi gerekir.  Genel vekaletname ile vekil; müvekkil adına bağış, satış gibi tasarruflarda bulunamaz.

Beni/bizi leyh ve aleyhim(iz)de açılmış veya açılacak bilumum davalardan, ihtilaflardan ve icra takiplerinden dolayı T.C. Mahkemelerinin, meclislerinin, daire ve müesseselerinin ve komisyonlarının her kısım ve derecesinde davacı, davalı ve üçüncü şahıs gibi her sıfat, tarik ve suretle temsile, hak ve menfaatlerimi koruması için gerekli göreceği muamele ve işleri yapmaya, dava açmaya, açılmış davayı takibe, davayı kabul veya redde veya feragate, her nevi dilekçe ve layihaları kendi imzası ile ilgili mercilere vermeye, sulh olmaya, hâkimi reddetmeye, davanın tamamını ıslah etmeye, yemin teklif etmeye, yemini kabule, iade veya reddetmeye, haczi kaldırmaya, tahkim ve hakem sözleşmesi yapmaya, sermaye şirketleri ve kooperatiflerin uzlaşma yoluyla yeniden yapılandırılmasını teklife, bunlara muvafakate, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvurmaya, davadan veya kanun yollarından feragate, karşı tarafı ibra ve davasını kabule,  yargılamanın iadesi yoluna gitmeye, hâkimlerin fiilleri sebebiyle Devlet aleyhine tazminat davası açmaya, mirası reddetmeye, adli sicil kaydı çıkartmaya, savcılıklara şikayette bulunmaya ve ceza davaları dahil şikayetten vazgeçmeye, vazgeçmeyi kabule, tebliğ ve tebellüğe, tanık, bilirkişi ve hakem tayin, azil ve istimama, karşı tarafça gösterilenleri reddetmeye, protesto ve ihbarname keşidesine, keşide olanlara karşılık vermeye, keşif yaptırmaya, keşiflerde hazır bulunmaya, normal ve/veya ihtiyati ve/veya icrai tedbir ve hacizler yaptırmaya ve yapılanları kaldırmaya, ihtiyati tedbir, tespit, delil ve eşya hapsi istemeğe ve kaldırmaya ve yine bu tür kararlara itiraza, konkordato talebine ve aleyhine itiraza, iflas istemeğe ve istenilen iflası reddetmeye, iflas idare azası tayin ve azline, reddi hakim talebinde bulunmaya, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nde, Anayasa Mahkemesi’nde, İcra Dairelerinde, Yargıtay, Danıştay, Sayıştay, İdare ve Vergi Mahkemeleri, Bölge İdare Mahkemeleri, Tapu Müdürlükleri, Nüfus Müdürlükleri ve diğer devlet dairelerinin tümünde işleri takip ve gerekli işlemleri yaptırmaya, işlemleri intaca, murafaaya, nakli davaya, temyizi davaya ve/veya temyizden feragate, tashihi karar, iade-i muhakeme ve kararın düzeltilmesini istemeye, temyiz talebinde bulunmama konusunda takdiri kendisinde olmak üzere yetki kullanmaya, karar ve hükümlerin tavzihi talebinde bulunmaya, hakim, bilirkişi, hakem, şahit ve katipleri şikayete ve redde, duruşmadan vareste tutulma isteminde bulunmaya, gıyabımızda cereyan edecek duruşmalara katılmaya, mal beyanında bulunmaya, arabuluculuk görüşmelerine katılmaya, sulh ve ibraya, ahzu kabza, feragati davayı, temyizi kabule, hüküm ve kararların infaz ve icrasını istemeye, tebliğ ve tebellüğe, takas, mahsup beyan ve def-ilerinde bulunmaya, yapılacak icrai satış ve ihalelere adıma iştirake, geçici, kati veya diğer teminatları adıma yatırmaya, veya muaf tutulma talebinde bulunmaya, pey sürmeye, fiyat arttırma ve kırmaya, fazlaları ve teminatları geriye talep ve almaya, Cumhuriyet Başsavcılıklarına müracaatla sabıka sicil kayıtlarımı talep ve elden almaya, sabıka sicilimdeki kayıtların terkinini talep ve terkine, Nüfus Müdürlüklerine müracaatla nüfus kayıtlarımı talep ve elden almaya, bu hususlarda dilekçe, talep veya ilgili formları tanzim ve imzaya, vergi daireleri, Tüketici Komisyonları ve Tüketici Hakem Heyetleri, Defterdarlık, Maliye, Sosyal Sigortaların tüm birimlerinde, Tapu Müdürlüğü, Çalışma Sosyal Güvenlik Bakanlığı Bölge Çalışma Müdürlüğü, Bağ-Kur, Ticaret ve sanayi odaları, Ticaret Sicil Memurluğu, Adli Sicil Müdürlüğü, özel idare ve belediyelerde ve tüm resmi daireler, tüzel ve özel kuruluşlar nezdinde beni temsile, işlemlerimi takip ve intaca gerekli evrak, belge, izin ve ruhsatnameleri almaya, her türlü vergi, ceza ve faizlerinden dolayı itirazlarda bulunmaya, temyiz, uzlaşma komisyonlarında beni temsile, teftişler vermeye, S.S.K. ile ilgili işleri takibe, şirket kuruluşu yapmaya, bu konuda her türlü işlemi yapmaya, bu konuda her türlü  Ticaret Sicil Müdürlükleri’ne müracaat etmeye, Vergi Daireleri’ne müracaatta bulunmaya, tevkil, teşrik ve azle birlikte veya ayrı ayrı ifayı vekalete yetkili olarak, ...............  adresinde faaliyet gösteren ........ Barosu‘nun .... sicil no’lu avukatı ..... ve kendisinin yanında ............. sigorta sicil numarasıyla sigortalı olarak çalışan ...........  (T.C. Kimlik No: ....... ) vekil nasp ve tayin ettim/ettik.

Boşanma davası, nafaka, tanıma, tenfiz davaları için özel vekaletname düzenlenmesi gerekir. Avukata dava ve işlerin takibi için verilen genel vekaletnamenin kapsamı gereği, boşanma davası için kullanılamaz. Boşanma davasının takibi için ayrıca boşanmaya ilişkin yetki verilerek, özel vekaletname düzenlenmesi gerekir. Aynı zamanda vekaletname 2 nüsha olarak çıkartılmalıdır.

Boşanma davası için vekaletname düzenlenirken gerekli belgeler:

1. Vekalet vermek isteyen kişinin kimliği,
2. En az 2 adet resim
3. Vekalet verilecek avukatın bilgileri

İmza sirküleri ve yetki belgesinin notere ibraz edilmesi istenir. Aynı vekaletname ile hem şirketi temsil hem de kendisi için vekaletname düzenlenebilir. Şirket şahıs şirketi ise şirket sahibinin ya da sahiplerinin genel avukatlık vekaletnamesi vermesi yeterlidir.

Tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnameler “düzenleme” şeklinde olmalıdır. Düzenleme şeklinde vekaletname çıkaracak kişiler notere başvurmalıdır. Yurt dışında yaşayanlar ise konsolosluklara başvuruda bulunarak çıkartabilirler. Nüfus cüzdanı veya pasaport ve 2 adet vesikalık ile başvuruda bulanabilir.

Gayrimenkul satış vaadi, vakıf senedi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ile diğer yasalarda re’sen tanzimi ön görülen işlemlerin düzenleme biçiminde noterler tarafından yapılması gerekir.

1- Borç ödemesi, ispat kolaylığı açısından, banka kanalıyla yapılmalı ve “borçlu tarafından şu tarihte ödenmek üzere, borç içindir vs.” yazılmalıdır.

2- Borçlu, borcunu geri ödemezse, “alacak davası” açılabilir ya da “ilamsız icra takibi” yoluna başvurulabilir.

3- Borçlu, ilamsız icra takibine itiraz ederse, “itirazın iptali davası” açmak gerekmektedir.

4- HMK'nın 200. maddesine göre, 2022 yılı için, bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri altı bin altı yüz kırk Türk Lirasını (6.640,00 TL) geçtiği takdirde “senetle ispat” olunması gerekir.

5- Tanık dinletme yasağına rağmen, borca ilişkin sms vs. gibi “delil başlangıcı” varsa “tanık dinlenebilir”.

6- HMK‘nın 203. maddesine göre, altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemlerde de “tanık dinlenebilir”.

Her olay kendi içerisinde farklıdır bu denele Hukuki destek almanız yararınıza olacaktır. 

Kiraya verilen taşınmazın tahliye sebepleri Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Kanun, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmesinin feshi ile bunlar dışındaki yerlere veya hasılata ilişkin kira sözleşmeleri arasında ayrım gözetmiştir.

Bu yazının konusunu, konut ve çatılı işyerlerinde tahliye sebepleri oluşturmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi, esasen kiracıya tanınmış bir haktır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, kira sözleşmesini, kira dönemi bitiminden en az on beş gün önce yapacağı yazılı bildirim ile sona erdirebilir. Böyle bir bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır. Kira sözleşmesinin bu şekilde uzatılması için herhangi bir işlem yapılması gerekmez. Kanun, sözleşme sonunda sessiz kalmaya bu sonucu bağlamıştır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Bu hak ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.

Kira Sözleşmesinin On Yıl Uzaması Sonunda Tahliye
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla fesih hakkı ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

(TBK m. 347)
Bu halde kiraya verenin, fesih için herhangi bir sebep göstermesi gerekmez. Tahliye bildiriminin, kira sözleşmesi bitiminden en az üç ay önce yapılması gerekir.

On yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesinde dikkat edilmesi gereken husus, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden geçmesi gereken sürenin hesabıdır. Kanun, belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin başlangıcında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini esas almamıştır. Düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin on yıl uzamış olması gerekmekte ve bundan sonraki her yıl için sözleşmeyi sonlandırma hakkı olmaktadır. Bu durumda, kira sözleşmesinin ilk yılı hesaba katılmayacaktır. Sözleşmenin uzama süresi, ikinci yılın başında başlamış olacaktır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren toplamda on bir yıl geçtikten sonra, kiraya veren bildirim koşuluna uymak şartıyla ancak on ikinci yılın sonunda tahliye talep edebilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanun, kira ilişkisinin başlangıç tarihini esas almıştır. Bu durumda, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, kiralaya veren kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kiralananın Aile Konutu Olması Durumunda Fesih
Kiralanan taşınmazın aile konutu olması halinde kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu konuda Borçlar Kanunu ve Medeni Kanunda birbirine paralel düzenlemeler yapılmıştır.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

(TBK m. 349)
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

(TMK m.194)
Aile konutu olarak kullanılan konuta ilişkin kira sözleşmesi, kiracı eş tarafından, ancak kira sözleşmesine taraf olmayan eşin açık rızası ile feshedilebilir. Aksi halde fesih bildirimi geçerli olmaz. Kira sözleşmesine taraf olmayan eş, haklı bir neden olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa, sözleşme tarafı eş, mahkemeden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Hakim talebi haklı bulursa, diğer eşin rızası yerine geçecek bir karar verir.

Kira Sözleşmesi Fesih Bildiriminin Şekli
Kira sözleşmesinin feshine ilişkin bildirimlerin yazılı olarak yapılması şarttır. Sözlü bildirimler hüküm ifade etmez. Tahliye ihtarının noter onaylı olması bir geçerlilik şartı değildir. Yani adi yazılı fesih bildirimi de geçerlidir. Ancak resmi şekil; hem yazılı bildirimin yapılmış olduğu hem de bildirim tarihinin ispatı bakımından kolaylık sağlar.

Kiracının Taşınmazı Süresinden Önce Boşaltması
Kiracı, kira sözleşmesinin bitim tarihinden önce yapacağı bildirim ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Peki kiracı, sözleşmenin sona erme tarihinden önce kiralananı tahliye ederse ne olur?

Kiralayan ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi, her iki tarafı da bağlar ve edimler yükler. Kiraya veren, kira süresi boyunca kiralananın kullanımına olanak sağlamalıdır. Buna karşılık kiracı da kiralanan taşınmazı, kira sözleşmesindeki hükümlere uygun olarak kullanmak ve karşılığında kira bedeli ödemekle yükümlü olur.

Kiracının, sözleşme süresinden önce haklı neden olmaksızın taşınmazı tahliye etmesi, tazminat sorumluluğu doğurabilir. Kiralayan, bu nedenle bir zarara uğramış olursa, zararının tazminini talep edebilir. Tazminat hakkı, taşınmazın boş kalması nedeniyle oluşan maddi zarardan doğar. Yargı kararlarında, tazminat tutarı, üç aylık kira bedeli olarak belirlenmektedir. Ancak kiralayanın, böyle bir zararı bulunmuyorsa, yani tahliye sonrası taşınmaz hemen kiraya verilmiş olursa, tazminat hakkı da doğmaz. Yine taşınmaz, üç aydan daha kısa bir süre boş kalmışsa, tazminat miktarı bu süreye göre belirlenebilir. Kiralayanın, süresinden önce tahliye nedeniyle uğradığı başkaca zararlar varsa, bunun tazminini de isteyebilir.

Tahliye Davası
Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi
Dava Yolu İle Tahliye
Dava yoluyla tahliye, kiralayana kira sözleşmesini sona erdirme hakkı veren hallerde mümkün olur. Bu haller, kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Bunlar dışındaki nedenlerle tahliye talep edilemez.

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
İhtiyaç sebebiyle tahliye; kiralayanın kendisi, altsoyu veya üstsoyu için kiralanan taşınmazın kullanım gereksinimi durumunda mümkündür.

Kiracının tahliyesine gerekçe olabilecek bir diğer durum da, yeniden inşa veya esaslı onarım zorunluluğudur. Bu nedenle tahliye için taşınmazda esaslı onarım zorunlu olmalı ve onarım sırasında kiralananın kullanımına imkan bulunmamalıdır.

Gerek ihtiyaç gerekse de inşa ve imar nedeniyle tahliye, belirli süreli kira sözleşmesi süresi sonunda istenebilir. Bu durumda kiralayan, süre bitim tarihinden itibaren tahliye davası açabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kanunda belirtilen fesih dönemi ve bildirim sürelerine uymak koşuluyla tahliye isteminde bulunulabilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi ile bağlıdır. Ancak kanun, yeni malikin kullanım ihtiyacı için özel bir düzenleme yapmıştır.

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

(TBK m. 351)
Gereksinim nedeniyle tahliye için yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya bu konuda yazılı bildirim göndermelidir. Bildirimin kiracının eline ulaşmasından altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Yeni malik, dilerse kira sözleşmesi süresi bitiminden itibaren bir ay içerisinde de tahliye davası açabilir. Bu durumda bildirim şartı aranmaz.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralayanı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı bir beyandır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için, kiralanın tesliminden sonra düzenlenmiş ve yazılı olması şarttır.

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

(TBK m. 352)
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapabilir. Takibin, tahliye taahhüdünde belirlenen tarihten itibaren bir ay içerisinde başlatılması gerekir. Bu süreden sonra, TBK 353. maddede belirtilen şart dışında tahliye taahhüdüne dayalı tahliye mümkün olmaz.

Kiracının, tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz etmesi halinde, tahliyeyi sağlayabilmek için dava açılmalıdır. Davanın türü ve niteliği, kiracının itirazının konusuna göre değişir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye
Tahliye Davası
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye
Kira sözleşmesi ile kiracıya yüklenen temel yüküm, kira bedellerinin ödenmesidir. Kiracının bu yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde kiralayan, kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanun, kiraya verenin bu hakkını kullanmasını bazı şartlara bağlamıştır.

Kira Alacağı İçin İcra Takibi ve Tahliye Talebi
Kiraya veren, süresi içerisinde ödenmeyen kira alacağı için icra takibi yapabilir. Bu takipte, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya 30 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa tahliye isteneceği ödeme emrinde ihtar edilmelidir. Bu ihtarın yapılması ve kiracının süresi içerisinde borcunu ödememesi halinde, kiraya veren bu süre sonunda tahliye davası açabilir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracının, kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle, bir kira dönemi içerisinde, iki defa ihtarname göndermiş olma koşuluyla, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda tahliye davası, kira döneminin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için, kira borcunun devam etmesi gerekmez. Yapılan yazılı ihtarlardan sonra ödeme yapılmış olsa da, kiraya veren belirtilen sürede tahliye talebinde bulunabilir.

Ödenmeyen kira bedeli için yapılan icra takibi de ihtarname yerine geçer.

Kiracının veya Eşinin Konutu Bulunması Nedeniyle Tahliye
Kanun, konut kiralarına ilişkin özel bir tahliye nedeni düzenlemiştir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

(TBK m.352/3)
Düzenlemeye göre kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için;

Kira sözleşmesinin konut kirasına ilişkin olması,
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşi adına kayıtlı oturmaya elverişli bir konut bulunması,
Bu konutun, kira sözleşmesine konu taşınmaz ile aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde bulunması ve
Kira sözleşmesinin kurulması sırasında, kiraya verenin bu durumu bilmiyor olması gerekir.
Tüm şartların varlığında, kiraya veren sözleşmenin yapıldığı tarihte durumu biliyorsa, tahliye davası açamaz.

Kiracı veya eşine ait konut bulunması nedeniyle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davası Açma Süresi ve Sürenin Uzaması
Tahliye davası açma süresi genel olarak, kira sözleşmesinin sonra erme veya tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay olarak belirtilmiştir. Ancak kiraya veren, bir aylık dava açma süresi içerisinde kiracıya tahliye ihtarında bulunmuşsa, dava açma hakkı, bir kira yılı için uzamış olur. Bu durumda, uzayan kira süresi içerisinde her zaman tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Dava, kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinde açılır. Taraflar, kira kontratında yapacakları yetki düzenlemesi ile başka bir yer mahkemesinin yetkisini kabul edebilirler.

Kira ve gayrimenkul hukuku alanında hizmet veren avukatlık büromuza, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar ve tahliye davasında avukat desteği için ulaşabilirsiniz.

Kira bedeli tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları, uygulamada karıştırılsa da birbirinden farklı davalardır.

Bu yazıda, kira tespiti davası nedir, ne zaman açılabilir, kimler kira tespiti isteyebilir, kira uyarlama davası ile kira tespiti arasındaki farklar nedir sorularının yanıtlarını bulabilirsiniz.

Kira bedelinin ne şekilde belirleneceği Borçlar Kanunu 344. Maddesinde düzenlenmiştir. Kira tespit davalarının hukuki dayanağı da bu düzenlemedir.

Kira sözleşmesi, herhangi bir şekle tabi değildir. Sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Taraflar kira bedelini ve uygulanacak artış oranını serbestçe belirleyebilir. Ancak kanun, sözleşmede zayıf olan tarafı, kiracıyı koruyarak, bu serbestiye bir sınır getirmiştir. Buna göre, kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE artış oranını geçemez. Bu kural emredici bir kuraldır. Yani TÜFE üzerinde belirlenen artış oranı geçersiz olur.

Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılabilir
Kira tespit davası, uzayan kira sözleşmesinde, artış oranının belirsiz olduğu durumlarda açılabilir. Kiracı ile kiralayan kira artış oranında anlaşamıyorsa, mahkemeden kira bedelinin tespitini isteyebilir. Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı TÜFE artış oranından yüksek ise bu hüküm geçersiz olacağından, kira bedeli yine belirsiz hale gelmiş olur. Bu durumda da kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta şudur ki; kira tespit davası, ancak konut veya çatılı işyeri kiralarına ilişkin istenebilir. Hasılat kirası gibi sözleşmelere ilişkin kira tespit davası açılamaz.

Kira Bedeli Tespit Davasını Açma Süresi ve Beş Yıl Şartı
Artış oranı belirsiz ise, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Bu durumda mahkemece belirlenecek kira bedeli, bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçmez. Mahkeme, kira bedelinin artışında bu üst sınırı ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Kira sözleşmesinde, artış oranı kanuna uygun biçimde belirlenmiş olsa da, beş yıldan uzun süren kira sözleşmeleri için her beş yılın sonunda kira bedeli tespiti davası açma hakkı doğar. Kira bedeli tespitinde beş yıl şartının önemi buradadır. Bu durumda mahkeme, belirleyeceği yeni kira bedelinde bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, bu oran üzerinde bir artış uygulanabilir. Mahkeme yeni kira bedelini belirlerken yine TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

(TBK m. 344/3)
Mahkeme Tarafından Belirlenen Kira Bedeli Hangi Dönemi Kapsar
Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi dönemi kapsayacağı, kira tespit davasını açma süresi ile ilgili bir sorundur. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en az otuz gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Yine aynı süre içerisinde kiraya veren, kiracıya, kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, yeni dönem içerisinde açtığı kira tespit davasında belirlenecek bedel, bu dönemin başından itibaren geçerli olur.

Dava belirtilen bu süre içerisinde açılmamış veya aynı süre içerisinde kiracıya yazılı bildirim gönderilmemişse, mahkemece belirlenen kira bedeli, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.  

Kira Bedeli Uyarlama Davası
Mersin Avukat
Kira Bedeli Uyarlama Davası
Kira bedelinin uyarlanması davası, kira tespit davasından farklı esaslara dayanır.

Kira bedeli uyarlama davası açılabilmek için kira artış oranı konusunda bir belirsizlik veya anlaşmazlık olması gerekmez. Yine bu davada, kira sözleşmesi üzerinden belli bir süre geçmesi şartı aranmaz. Uyarlama davasında mahkeme, kira bedelini belirlerken bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Kira bedeli uyarlama davası, sadece konut veya çatılı işyerleri kiraları için değil, her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.

Kira bedelinin uyarlanmasını isteyen taraf, borcunu henüz ifa etmemiş veya bu konudaki haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Aksi halde uyarlama davası açılamaz. Örneğin, üç yıllık kira bedelini, sözleşme başında peşin ödemiş olan kiracı, ikinci yılın sonunda kira bedeli uyarlama davası açamaz. Ancak ileriye dönük kira bedelleri için uyarlama istenebilir.

Kira Bedeli Uyarlama Davası Hangi Durumlarda Açılabilir
Kira bedeli uyarlama davası, sözleşmenin yapılmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullara dayanır. Bu olağanüstü koşullar, sözleşme taraflarından birisini ifa güçlüğüne düşürmeli ve güçlük kendi kusurundan kaynaklanmamalıdır. Sözleşmenin tarafları dışında gelişen ekonomik veya küresel koşullar, kira bedeli uyarlama davasının en geçerli ve yaygın koşulunu oluşturmaktadır. Örneğin, geçtiğimiz yıllarda dünyada yaşanan Covid salgını veya ülkenin içinde bulunduğu ekonomik kriz nedeniyle kira bedellerindeki aşırı artış, kira bedelinin uyarlanması için haklı gerekçeler olarak kabul edilebilir.

Kira bedeli uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiralayan da açabilir. Uyarlama davasını açmak için herhangi bir süre veya bildirim koşulu aranmaz. Şartları oluştuğunda her zaman kira bedeli uyarlama davası açılabilir.

Yabancı Paralara Cinsinden Kira Bedeli Tespit veya Uyarlama
Kira bedeli, yabancı para cinsinden belirlenebilir. Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinin de tespiti veya uyarlanması istenebilir. Ancak kanun döviz cinsinden kira bedeli tespiti davası için beş yıl şartını aramıştır. Buna göre kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden beş yıl geçmedikçe, kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) durumunda, yabancı para olarak belirlenen kira bedelinin uyarlanması her zaman mümkündür. Yani, döviz olarak belirlenen kira bedelinin tespiti için beş yıl geçmesi şartı aranırken, kira bedeli uyarlama davası için bu şart aranmaz.

Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır
Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira bedeli tespit veya uyarlama davaları sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Bu davalarda yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa yeri veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Yani her iki davanın da, kiralanan taşınmazın veya davalı tarafın yerleşiminin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir.  

Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Arasındaki Farklar
Kira tespit davasının açılabilmesi için kira artış oranında bir belirsizlik bulunmalı veya artış oranı belirlenmiş olsa bile sözleşme beş yıl uzamış olmalıdır. Kira bedeli uyarlama davası için kira bedelinde belirsizlik veya sözleşmenin beş yılını doldurmuş olması gerekmez. Her iki dava için de bir süre sınırı yoktur.
Sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılan kira tespit davasında mahkeme bir önceki yılın TÜFE artış oranını üst sınır olarak dikkate alır. Beş yıl dolduktan sonra açılan kira tespit davasında böyle bir sınırlama yoktur. Kira bedeli uyarlama davasında da mahkeme TÜFE artış oranıyla bağlı değildir.
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açılabilir. Kira bedeli uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.
Kira bedeli uyarlama davasında, borçlunun kusuru dışında ifa güçlüğü yaratan olağanüstü koşulların varlığı aranır. Kira tespit davasında ise kira bedelinde belirsizlik veya kira kontratının beş yılı doldurmuş olması gerekir. Kira tespiti için olağanüstü koşullar aranmaz.