Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları

Kiraya verilen taşınmazın tahliye sebepleri Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Kanun, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmesinin feshi ile bunlar dışındaki yerlere veya hasılata ilişkin kira sözleşmeleri arasında ayrım gözetmiştir.

Bu yazının konusunu, konut ve çatılı işyerlerinde tahliye sebepleri oluşturmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi, esasen kiracıya tanınmış bir haktır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, kira sözleşmesini, kira dönemi bitiminden en az on beş gün önce yapacağı yazılı bildirim ile sona erdirebilir. Böyle bir bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır. Kira sözleşmesinin bu şekilde uzatılması için herhangi bir işlem yapılması gerekmez. Kanun, sözleşme sonunda sessiz kalmaya bu sonucu bağlamıştır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Bu hak ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.

Kira Sözleşmesinin On Yıl Uzaması Sonunda Tahliye
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla fesih hakkı ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

(TBK m. 347)
Bu halde kiraya verenin, fesih için herhangi bir sebep göstermesi gerekmez. Tahliye bildiriminin, kira sözleşmesi bitiminden en az üç ay önce yapılması gerekir.

On yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesinde dikkat edilmesi gereken husus, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden geçmesi gereken sürenin hesabıdır. Kanun, belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin başlangıcında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini esas almamıştır. Düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin on yıl uzamış olması gerekmekte ve bundan sonraki her yıl için sözleşmeyi sonlandırma hakkı olmaktadır. Bu durumda, kira sözleşmesinin ilk yılı hesaba katılmayacaktır. Sözleşmenin uzama süresi, ikinci yılın başında başlamış olacaktır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren toplamda on bir yıl geçtikten sonra, kiraya veren bildirim koşuluna uymak şartıyla ancak on ikinci yılın sonunda tahliye talep edebilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanun, kira ilişkisinin başlangıç tarihini esas almıştır. Bu durumda, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, kiralaya veren kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kiralananın Aile Konutu Olması Durumunda Fesih
Kiralanan taşınmazın aile konutu olması halinde kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu konuda Borçlar Kanunu ve Medeni Kanunda birbirine paralel düzenlemeler yapılmıştır.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

(TBK m. 349)
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

(TMK m.194)
Aile konutu olarak kullanılan konuta ilişkin kira sözleşmesi, kiracı eş tarafından, ancak kira sözleşmesine taraf olmayan eşin açık rızası ile feshedilebilir. Aksi halde fesih bildirimi geçerli olmaz. Kira sözleşmesine taraf olmayan eş, haklı bir neden olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa, sözleşme tarafı eş, mahkemeden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Hakim talebi haklı bulursa, diğer eşin rızası yerine geçecek bir karar verir.

Kira Sözleşmesi Fesih Bildiriminin Şekli
Kira sözleşmesinin feshine ilişkin bildirimlerin yazılı olarak yapılması şarttır. Sözlü bildirimler hüküm ifade etmez. Tahliye ihtarının noter onaylı olması bir geçerlilik şartı değildir. Yani adi yazılı fesih bildirimi de geçerlidir. Ancak resmi şekil; hem yazılı bildirimin yapılmış olduğu hem de bildirim tarihinin ispatı bakımından kolaylık sağlar.

Kiracının Taşınmazı Süresinden Önce Boşaltması
Kiracı, kira sözleşmesinin bitim tarihinden önce yapacağı bildirim ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Peki kiracı, sözleşmenin sona erme tarihinden önce kiralananı tahliye ederse ne olur?

Kiralayan ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi, her iki tarafı da bağlar ve edimler yükler. Kiraya veren, kira süresi boyunca kiralananın kullanımına olanak sağlamalıdır. Buna karşılık kiracı da kiralanan taşınmazı, kira sözleşmesindeki hükümlere uygun olarak kullanmak ve karşılığında kira bedeli ödemekle yükümlü olur.

Kiracının, sözleşme süresinden önce haklı neden olmaksızın taşınmazı tahliye etmesi, tazminat sorumluluğu doğurabilir. Kiralayan, bu nedenle bir zarara uğramış olursa, zararının tazminini talep edebilir. Tazminat hakkı, taşınmazın boş kalması nedeniyle oluşan maddi zarardan doğar. Yargı kararlarında, tazminat tutarı, üç aylık kira bedeli olarak belirlenmektedir. Ancak kiralayanın, böyle bir zararı bulunmuyorsa, yani tahliye sonrası taşınmaz hemen kiraya verilmiş olursa, tazminat hakkı da doğmaz. Yine taşınmaz, üç aydan daha kısa bir süre boş kalmışsa, tazminat miktarı bu süreye göre belirlenebilir. Kiralayanın, süresinden önce tahliye nedeniyle uğradığı başkaca zararlar varsa, bunun tazminini de isteyebilir.

Tahliye Davası
Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi
Dava Yolu İle Tahliye
Dava yoluyla tahliye, kiralayana kira sözleşmesini sona erdirme hakkı veren hallerde mümkün olur. Bu haller, kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Bunlar dışındaki nedenlerle tahliye talep edilemez.

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
İhtiyaç sebebiyle tahliye; kiralayanın kendisi, altsoyu veya üstsoyu için kiralanan taşınmazın kullanım gereksinimi durumunda mümkündür.

Kiracının tahliyesine gerekçe olabilecek bir diğer durum da, yeniden inşa veya esaslı onarım zorunluluğudur. Bu nedenle tahliye için taşınmazda esaslı onarım zorunlu olmalı ve onarım sırasında kiralananın kullanımına imkan bulunmamalıdır.

Gerek ihtiyaç gerekse de inşa ve imar nedeniyle tahliye, belirli süreli kira sözleşmesi süresi sonunda istenebilir. Bu durumda kiralayan, süre bitim tarihinden itibaren tahliye davası açabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kanunda belirtilen fesih dönemi ve bildirim sürelerine uymak koşuluyla tahliye isteminde bulunulabilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi ile bağlıdır. Ancak kanun, yeni malikin kullanım ihtiyacı için özel bir düzenleme yapmıştır.

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

(TBK m. 351)
Gereksinim nedeniyle tahliye için yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya bu konuda yazılı bildirim göndermelidir. Bildirimin kiracının eline ulaşmasından altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Yeni malik, dilerse kira sözleşmesi süresi bitiminden itibaren bir ay içerisinde de tahliye davası açabilir. Bu durumda bildirim şartı aranmaz.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralayanı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı bir beyandır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için, kiralanın tesliminden sonra düzenlenmiş ve yazılı olması şarttır.

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

(TBK m. 352)
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapabilir. Takibin, tahliye taahhüdünde belirlenen tarihten itibaren bir ay içerisinde başlatılması gerekir. Bu süreden sonra, TBK 353. maddede belirtilen şart dışında tahliye taahhüdüne dayalı tahliye mümkün olmaz.

Kiracının, tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz etmesi halinde, tahliyeyi sağlayabilmek için dava açılmalıdır. Davanın türü ve niteliği, kiracının itirazının konusuna göre değişir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye
Tahliye Davası
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye
Kira sözleşmesi ile kiracıya yüklenen temel yüküm, kira bedellerinin ödenmesidir. Kiracının bu yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde kiralayan, kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanun, kiraya verenin bu hakkını kullanmasını bazı şartlara bağlamıştır.

Kira Alacağı İçin İcra Takibi ve Tahliye Talebi
Kiraya veren, süresi içerisinde ödenmeyen kira alacağı için icra takibi yapabilir. Bu takipte, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya 30 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa tahliye isteneceği ödeme emrinde ihtar edilmelidir. Bu ihtarın yapılması ve kiracının süresi içerisinde borcunu ödememesi halinde, kiraya veren bu süre sonunda tahliye davası açabilir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracının, kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle, bir kira dönemi içerisinde, iki defa ihtarname göndermiş olma koşuluyla, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda tahliye davası, kira döneminin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için, kira borcunun devam etmesi gerekmez. Yapılan yazılı ihtarlardan sonra ödeme yapılmış olsa da, kiraya veren belirtilen sürede tahliye talebinde bulunabilir.

Ödenmeyen kira bedeli için yapılan icra takibi de ihtarname yerine geçer.

Kiracının veya Eşinin Konutu Bulunması Nedeniyle Tahliye
Kanun, konut kiralarına ilişkin özel bir tahliye nedeni düzenlemiştir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

(TBK m.352/3)
Düzenlemeye göre kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için;

Kira sözleşmesinin konut kirasına ilişkin olması,
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşi adına kayıtlı oturmaya elverişli bir konut bulunması,
Bu konutun, kira sözleşmesine konu taşınmaz ile aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde bulunması ve
Kira sözleşmesinin kurulması sırasında, kiraya verenin bu durumu bilmiyor olması gerekir.
Tüm şartların varlığında, kiraya veren sözleşmenin yapıldığı tarihte durumu biliyorsa, tahliye davası açamaz.

Kiracı veya eşine ait konut bulunması nedeniyle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davası Açma Süresi ve Sürenin Uzaması
Tahliye davası açma süresi genel olarak, kira sözleşmesinin sonra erme veya tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay olarak belirtilmiştir. Ancak kiraya veren, bir aylık dava açma süresi içerisinde kiracıya tahliye ihtarında bulunmuşsa, dava açma hakkı, bir kira yılı için uzamış olur. Bu durumda, uzayan kira süresi içerisinde her zaman tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Dava, kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinde açılır. Taraflar, kira kontratında yapacakları yetki düzenlemesi ile başka bir yer mahkemesinin yetkisini kabul edebilirler.

Kira ve gayrimenkul hukuku alanında hizmet veren avukatlık büromuza, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar ve tahliye davasında avukat desteği için ulaşabilirsiniz.